Cómo comprar una casa en Cuba: guía paso a paso

Comprar una vivienda en Cuba es legal desde finales de 2011, cuando el Decreto-Ley 288 autorizó la compraventa de casas entre particulares. Antes de esa fecha, la única forma legal de cambiar de casa era la permuta. Esa historia reciente explica muchas cosas del mercado actual: no hay crédito hipotecario, no hay agentes con licencia obligatoria, no hay un registro público de precios y buena parte del proceso descansa sobre el notario y el Registro de la Propiedad.

Esta guía recorre el proceso completo de compra: quién puede comprar, cómo fijar el presupuesto, qué mirar en la visita, qué verificar antes de pagar, cómo se formaliza la operación ante notario y cuánto cuesta todo, más allá del precio de la casa.

¿Quién puede comprar una vivienda en Cuba?

Pueden comprar viviendas los ciudadanos cubanos residentes en la isla y los extranjeros con residencia permanente en Cuba. La ley limita la propiedad a una vivienda de residencia permanente y, adicionalmente, una de descanso o veraneo.

Si vives fuera de Cuba y quieres comprar, lo habitual es hacerlo a través de un familiar de confianza residente en la isla, que figurará como propietario legal. Es una práctica común, pero implica una relación de confianza absoluta: legalmente la vivienda pertenece a quien firma la escritura. Nuestra guía para comprar desde el exterior explica cómo reducir ese riesgo.

Estas reglas van a cambiar. La Asamblea Nacional aprobó una nueva Ley de la Vivienda el 30 de julio de 2026, que sustituirá a la Ley 65 de 1988 y al Decreto-Ley 288. Entre otras cosas, eleva a dos el número de viviendas de residencia permanente que puede tener una persona, además de una de descanso, y reconoce que los cubanos que emigran conservan, heredan y transmiten sus propiedades. Pero aprobada no es lo mismo que vigente: el texto debe publicarse en la Gaceta Oficial y, según lo presentado a la Asamblea, entra en vigor 90 días después. Hasta entonces rigen las reglas descritas en esta guía.

Paso 1: define presupuesto y zona

El precio de la vivienda no es el costo total de comprarla. Antes de fijar un tope, suma todo lo que se paga alrededor de la operación, porque en Cuba una parte importante del gasto llega después de la firma.

Los precios varían enormemente según el municipio, el estado constructivo y detalles muy cubanos: si el edificio tiene cisterna o tanque propio, la situación del agua y la electricidad en la zona, si tiene garaje o si la planta baja permite un negocio. Antes de visitar propiedades, compara precios de anuncios similares en la misma zona. En CubanPortal puedes filtrar por provincia, municipio y reparto, y por rango de precios, para tener una referencia realista del mercado.

• Precio de la vivienda, en la moneda en la que realmente se va a pagar.
• Impuesto sobre transmisión de bienes que paga el comprador.
• Aranceles del notario por la escritura pública y sus copias.
• Inscripción de la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad.
• Actualización del dictamen técnico o del plano, si la descripción no coincide con lo construido.
• Reparaciones inmediatas: cubierta, instalación eléctrica, sanitarios, carpintería.
• Mudanza y, casi siempre, algún trámite que aparece a mitad de camino.

Paso 2: visita y evalúa la propiedad

Visita siempre la vivienda en persona, a ser posible más de una vez y en horarios distintos. Comprueba el estado real de la construcción: filtraciones, estado de la cubierta, instalación eléctrica y sanitaria, presión y horario del agua. Una visita de veinte minutos con el vendedor delante no sirve para nada; la segunda visita, con calma, es la que informa.

Pregunta por los gastos y problemas habituales del edificio o la zona: cortes de agua, estado de la escalera, convivencia. Habla con vecinos si puedes; en Cuba son una fuente de información valiosísima y no tienen ningún interés en venderte la casa.

• Cubierta y cielos rasos: manchas, abombamientos, grietas en las esquinas.
• Agua: horario real, presión en la planta donde está la vivienda, cisterna y bomba propias o compartidas.
• Electricidad: 110 o 220v, estado del cableado, capacidad para climatización.
• Sanitarios y desagües: presión, olores, estado de las tuberías originales.
• Estructura: grietas activas, apuntalamientos, entrepisos de madera, humedad ascendente.
• Entorno: ruido, inundaciones en lluvias fuertes, transporte, seguridad de la cuadra.

Paso 3: verifica la documentación

Antes de hablar de dinero, pide ver el título de propiedad y comprueba que la vivienda está inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de quien te la vende. Una certificación de dominio y gravámenes actualizada confirma quién es el dueño y si la vivienda tiene deudas o limitaciones.

Desconfía de ventas donde el vendedor "está tramitando" el título, hay herencias sin resolver o aparecen intermediarios que no pueden acreditar su relación con el propietario. Nuestra guía de documentos necesarios detalla todos los papeles de la operación.

1. 1Pide el título de propiedad original y léelo: nombre, dirección y descripción de la vivienda.
2. 2Solicita al Registro de la Propiedad una certificación de dominio y gravámenes actualizada.
3. 3Compara la descripción técnica con lo que ves: superficie, cuartos, ampliaciones, garaje.
4. 4Comprueba el carné de identidad del vendedor contra el titular registral.
5. 5Si actúa un apoderado, exige el poder notarial original y verifica que incluye la facultad de vender.
6. 6Si la vivienda viene de una herencia, confirma que la adjudicación está hecha e inscrita.

Paso 4: la compraventa ante notario

La compraventa se formaliza mediante escritura pública ante notario. Ambas partes deben presentar sus documentos de identidad y la documentación de la vivienda. El notario verifica la legalidad de la operación, comprueba que el valor declarado no está por debajo de los valores referenciales mínimos y eleva la escritura.

La operación genera impuestos para ambas partes. El pago se acredita en el momento de formalizar la escritura ante notario y puede hacerse por canales electrónicos con descuento. Confirma las cifras y procedimientos vigentes con el notario o la ONAT al momento de la compra: los tipos son estables, pero los trámites y las bonificaciones cambian.

Tras la firma, inscribe la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad. Ese paso final es el que te protege como nuevo propietario; sin él, para el sistema la casa sigue siendo del vendedor.

Cuánto tarda el proceso

Con los papeles en regla, desde el acuerdo hasta la escritura suelen pasar semanas, no meses: el cuello de botella no es el notario, son los documentos previos. Cuando hay una herencia sin adjudicar, una ampliación sin legalizar o una descripción técnica desactualizada, el plazo se mide en meses y depende de terceros.

Por eso la pregunta más útil que puedes hacer en la primera llamada no es el precio, sino: "¿la vivienda está inscrita a tu nombre y la descripción coincide con lo construido?". La respuesta te dice si estás ante una operación de semanas o de un año.

Errores frecuentes de un primer comprador

Casi todos los problemas serios de una compra en Cuba se concentran en un puñado de errores repetidos. Ninguno es sofisticado, y todos son evitables.

• Pagar una seña antes de ver el título y la certificación del Registro.
• Aceptar declarar en la escritura un precio menor al real "para pagar menos impuesto": te deja sin prueba de lo que pagaste.
• Confiar en un acuerdo verbal con el vendedor sobre reparaciones o plazos de entrega.
• No inscribir la escritura en el Registro después de firmar.
• Comprar sin comparar precios de la misma zona y tipo de vivienda.
• Dar por hecho que una ampliación construida "de toda la vida" está legalizada.

Consejos finales

Nunca entregues dinero sin ver la vivienda y los documentos originales. Si acuerdas una seña o adelanto, hazlo por escrito y ante testigos, idealmente con asesoría legal.

Tómate tu tiempo: el mercado cubano se mueve más lento que otros y las buenas oportunidades requieren paciencia y verificación. Una compra bien hecha empieza por la documentación, no por la prisa.