Cómo inspeccionar una vivienda en Cuba antes de comprarla

En Cuba no existe una industria de inspección de viviendas, no hay un informe técnico que encargar ni un estándar que el vendedor tenga que cumplir. Lo que veas en la visita es toda la diligencia debida sobre el edificio — y buena parte del fondo habitacional tiene entre sesenta y cien años, ha sido ampliado sin licencia y ha pasado años sin que hubiera materiales de mantenimiento a ningún precio.

Esta guía es la lista que hay que llevar a la visita. Está ordenada desde los defectos que pueden costar más que el descuento que negociaste hasta los que se resuelven con una mano de pintura.

Ve preparado y ve dos veces

Lleva una linterna, un teléfono con buena cámara, una botella de agua y, si puedes, a alguien que haya construido o reparado algo en su vida. Visita al menos dos veces, en horarios distintos, e intenta que una de las visitas sea después de llover: una cubierta solo se delata cuando está mojada.

Pregunta antes de ir cuál es el horario del agua y si habrá corriente, e intenta estar allí cuando haya ambas. Una casa que no puedes probar es una casa que no has visto.

• Una linterna, para el entretecho, debajo de los fregaderos y dentro del cuadro eléctrico.
• La cámara del teléfono, fotografiando cada defecto con algo que dé escala.
• Una botella de agua, para echarla en una ducha o una tragante y ver cómo corre.
• El horario del agua anotado, para visitar cuando haya abasto.

La cubierta: lo más caro de equivocarse

Los techos cubanos vienen en pocos tipos reconocibles y envejecen de forma muy distinta. Una placa de hormigón es lo más seguro: revisa la superficie por grietas y encharcamientos, y el cielo raso de abajo por manchas. Un techo de vigas y losas o de viguetas de madera está mucho más expuesto a la pudrición y al comején, y uno de planchas ligeras (fibrocemento o zinc) te dice que lo de debajo es probablemente una ampliación y no construcción original.

Por dentro, mira hacia arriba en todas las habitaciones, sobre todo en las esquinas y donde el techo se encuentra con una pared exterior. Los cercos oscuros, la pintura descascarada y las eflorescencias blancas significan que el agua estuvo ahí. Un techo recién pintado en una casa que por lo demás no lo está no es casualidad.

Estructura: grietas que importan y grietas que no

Las grietas finas y superficiales en el repello suelen ser cosméticas. Lo que merece atención son las grietas diagonales que salen de las esquinas de puertas y ventanas, las que admiten una moneda, las que continúan en las dos caras de la misma pared y cualquiera que haya sido rellenada y haya vuelto a abrirse.

Fíjate en dónde el edificio se apoya en los vecinos: buena parte de La Habana está construida pared con pared, y el derrumbe o la ampliación sin licencia del vecino se convierte en tu problema. En plantas altas, comprueba si se añadió una barbacoa y si la estructura original estaba pensada para soportarla.

• Grietas diagonales desde las esquinas de ventanas y puertas.
• Puertas y ventanas que ya no cierran a escuadra, señal de movimiento.
• Acero visible con manchas de óxido en balcones y dinteles.
• Pisos con pendiente notable o que ceden al pisar.
• Barbacoas y ampliaciones sin documentación.

Humedad: de dónde viene decide el costo

La humedad que baja de la cubierta es un problema de techo. La que sube del suelo por la base de las paredes es mucho más difícil y cara de resolver, y en zonas costeras —buena parte de La Habana— la sal del terreno la convierte en una batalla permanente. La humedad en una pared medianera suele ser la plomería del vecino, lo que significa que la solución no depende solo de ti.

Fíate de la nariz tanto como de la vista. Un cuarto cerrado que huele a humedad tiene humedad, por muy recién pintado que esté, y el moho detrás de un mueble que no se ha movido en años dice más que la pared del medio de la sala.

Agua, corriente y gas: lo específicamente cubano

El agua es el servicio más importante que interrogar. Pregunta si la vivienda tiene cisterna propia, qué capacidad, si hay bomba y tanque en la azotea, y cuál es el horario real de abasto en esa cuadra — no el que debería ser. Una casa con cisterna propia y bomba funcionando vale medibles más que la misma casa sin ellas, y todo el mercado lo sabe.

En la electricidad, abre el cuadro y mira: breakers modernos o fusibles de alambre, cable de cobre o de aluminio, y si la instalación es de 110v, 220v o ambas. Los aires acondicionados y la mayoría de los equipos importados necesitan 220v, y recablear una casa entera no es trabajo de un fin de semana. Cuenta los tomacorrientes por habitación: una casa con dos por cuarto nunca se ha recableado.

Comején, carpintería y todo lo demás

El comején es endémico y va por todo lo que sea madera: marcos de puertas y ventanas, viguetas del techo, closets empotrados y escaleras. Presiona con un destornillador o una llave en la parte baja de los marcos: la madera sana resiste, la infestada cede. Busca montoncitos de serrín fino y los caminos de tierra que trepan por las paredes.

Después, lo ordinario: si las ventanas cierran y aseguran, si las puertas ajustan, si el baño y la cocina son utilizables o hay que rehacerlos, si el piso está entero. Cada cosa importa poco por separado, pero juntas dan una cifra realista de lo que vas a gastar el primer año — y ese es el número con el que deberías negociar.

Mira también fuera de la casa

Camina la cuadra a distintas horas. Pregunta a los vecinos por el agua, los apagones, cómo drena la calle cuando llueve fuerte y cualquier cosa que esté pasando con el edificio. En Cuba los vecinos son la fuente de información más fiable y menos filtrada que vas a encontrar, y no tienen nada que venderte.

Comprueba la geografía práctica: a qué distancia queda una ruta de transporte, si la calle se inunda, si una planta baja podría albergar un negocio, si hay dónde parquear. Son los factores que van a decidir con qué facilidad revendes.

Cuándo retirarse

Algunos defectos son negociables y otros son la puerta de salida. Un movimiento estructural todavía activo, una cubierta que hay que cambiar entera en una casa que no está tasada como si lo necesitara, una ampliación sin legalizar que el vendedor no piensa legalizar, o una descripción técnica que no coincide con lo que estás pisando: cada una de esas es motivo para parar, no para pedir descuento.

Y un recordatorio: el edificio es solo la mitad de la inspección. La otra mitad son los papeles. Una casa estructuralmente perfecta con una herencia sin resolver no está en venta, diga lo que diga el vendedor.