La donación de vivienda en Cuba: cuándo conviene frente a la compraventa

Buena parte de las viviendas cubanas cambia de manos sin que se pague un solo peso: una madre pasa la casa a una hija, un tío a un sobrino, una pareja regulariza lo que todo el mundo ya daba por hecho. El instrumento legal para eso es la donación, y se formaliza ante notario igual que una compraventa.

Suele ser la vía más barata y más simple, y a veces la equivocada. Esta guía explica cuándo conviene donar, cuánto cuesta y cuáles son los dos errores que convierten un arreglo familiar en un conflicto familiar.

Qué es una donación

La donación transmite la propiedad de la vivienda del donante al donatario sin precio. Requiere el acuerdo de ambos —una donación que nadie ha aceptado no existe— y se otorga mediante escritura pública ante notario, con las dos partes presentes o representadas por un apoderado con poder vigente.

Una vez firmada e inscrita en el Registro de la Propiedad, el donatario es el propietario a todos los efectos: puede vivir en la casa, rentarla, permutarla o venderla, y esa vivienda cuenta dentro de su límite de propiedad. El donante no conserva nada salvo que la escritura reserve algo expresamente, como un derecho de uso vitalicio.

Cuánto cuesta: la diferencia tributaria que lo decide todo

La donación tributa por el Impuesto sobre Transmisión de Bienes y Herencias al 4 %, que paga el donatario y se liquida ante notario. La pregunta decisiva es sobre qué se aplica ese 4 %.

Cuando donante y donatario son parientes hasta el cuarto grado de consanguinidad, la Resolución 313/2024 expresamente no aplica los valores referenciales mínimos: la base es el valor actualizado que consta en el título de propiedad, normalmente mucho más bajo. Cuando no hay vínculo consanguíneo, la base es el valor referencial mínimo, el mismo que se usa en las compraventas. Esa sola distinción es lo que hace que una donación familiar salga dramáticamente más barata que la venta de la misma casa, y que una donación entre extraños no salga barata en absoluto.

Cuándo la donación es el instrumento correcto

El caso más claro es una transmisión dentro de la familia que todos aceptan y que nadie está pagando. Donar lo resuelve en vida, ante notario y con título inscrito, en lugar de dejar una herencia para que los herederos la ordenen después, que es el problema documental más frecuente del mercado cubano.

También es el instrumento honesto cuando realmente no hay precio. Disfrazar un regalo de compraventa para evitar preguntas produce una escritura que dice algo falso sobre el dinero, y el ahorro tributario suele ir en la dirección contraria.

• Pasar la casa familiar a un hijo o un nieto estando el propietario en vida.
• Regularizar una vivienda que un familiar ha ocupado y mantenido durante años.
• Concentrar en un solo titular una propiedad repartida entre varios herederos, con la compensación acordada aparte.
• Transmitir una segunda vivienda que no puedes conservar legalmente tras heredarla.

Los riesgos que nadie menciona

Una donación no es una promesa: es una transmisión. Firmada e inscrita la escritura, la vivienda es del donatario, y el donante no puede simplemente cambiar de opinión. Revertirla exige causas previstas en la ley —ingratitud, incumplimiento de una carga impuesta en la escritura— y probarlas ante un tribunal. Cada año hay personas mayores que donan su única vivienda a un familiar y terminan viviendo allí por la buena voluntad de ese familiar.

El segundo riesgo son los herederos especialmente protegidos. El derecho sucesorio cubano reserva una parte para los herederos que no estén aptos para trabajar y dependan económicamente del causante. Una donación que deje desamparado a un heredero en esa situación puede impugnarse tras la muerte del donante. Si hay alguien así en la familia, es una conversación para el notario antes de firmar, no después.

El papeleo

La lista de documentos es esencialmente la de una compraventa: título de propiedad, certificación de dominio y gravámenes actualizada del Registro de la Propiedad, descripción técnica que coincida con la realidad y documentos de identidad de ambas partes. Si alguna está fuera del país, actúa mediante apoderado con poder notarial otorgado para ese fin.

Después de firmar, inscribe la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad. Como en una venta, la escritura es la transmisión y la inscripción es la protección.

1. 1Reúne el título y solicita la certificación de dominio y gravámenes.
2. 2Comprueba que la descripción técnica coincide con la vivienda construida.
3. 3Acuerda las condiciones —incluido cualquier derecho de uso reservado— y llévalas al notario.
4. 4Liquida el impuesto de transmisión y firma la escritura de donación.
5. 5Inscribe la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad.