Impuestos al comprar y vender una vivienda en Cuba

Cada vez que una vivienda cambia de manos entre particulares en Cuba se generan dos impuestos, uno a cada lado de la mesa. Son sencillos en su estructura —un 4 % cada uno— y complicados en exactamente un punto: la cifra sobre la que se aplica ese 4 % no es necesariamente el precio que acordaste.

Ese detalle sorprende a casi todo vendedor primerizo, y en noviembre de 2024 se volvió bastante más caro. Esta guía explica quién paga qué, sobre qué valor y en qué momento.

Los dos impuestos

El comprador paga el Impuesto sobre Transmisión de Bienes y Herencias. El vendedor paga el Impuesto sobre Ingresos Personales por el ingreso obtenido en la transmisión. Ambos tienen un tipo de referencia del 4 %, así que en una compraventa normal cada parte paga lo mismo.

A quien transmite más de una vivienda en el mismo año natural se le aplica un tipo mayor: el sistema está pensado para gravar poco la operación familiar ocasional y más la compraventa repetida. Si es tu caso, pide en la ONAT la escala aplicable antes de firmar.

La base: tu precio o el valor referencial, el que sea mayor

El 4 % no se aplica a lo que las partes decidan escribir. El Ministerio de Finanzas y Precios publica valores referenciales mínimos para las viviendas, y la base imponible nunca puede quedar por debajo del valor que corresponda al inmueble. Declarar un precio simbólico para pagar menos simplemente no funciona: el notario liquida sobre el valor referencial.

Esos valores se actualizaron con la Resolución 313 de 2024, publicada el 1 de noviembre de 2024 y en vigor desde el 15 de noviembre de 2024. La actualización multiplicó por cinco los mínimos anteriores, después de que los estudios mostraran que los precios reales de venta se movían unas diez veces por encima de las referencias viejas. Para muchos vendedores fue el mayor cambio en el costo de una operación en años.

Cómo se construye el valor referencial

La metodología valora los componentes de la vivienda —dormitorios, garaje, áreas exteriores— y multiplica por un coeficiente de ubicación. La Resolución 313/2024 ordena el país en cinco escalones, desde las zonas especiales de desarrollo en lo más alto hasta los municipios más económicos abajo, con coeficientes que van aproximadamente de 7,0 a 1,5.

Dos ajustes suavizan el resultado en los extremos: las propiedades en zonas rurales y de montaña tienen una reducción, y las autoridades municipales pueden rebajar algo las valoraciones en zonas suburbanas. El efecto práctico es que la misma distribución paga un impuesto muy distinto en Playa que en un municipio de provincia, lo que refleja, de forma imperfecta, lo que hace el propio mercado.

• Zonas especiales de desarrollo — el coeficiente más alto.
• Municipios habaneros premium como Playa y Plaza de la Revolución.
• Municipios centrales de La Habana como Centro Habana y Cerro.
• Capitales provinciales y municipios suburbanos.
• El resto de los municipios — el coeficiente más bajo.

Cuándo se paga: en la escritura, no después

Los dos impuestos se liquidan en el momento de formalizar la operación ante notario. Desapareció la ventana de treinta días que antes seguía a la firma: el notario no autoriza la escritura sin el pago acreditado.

Planifícalo. El impuesto no es un gasto que llega con la próxima factura: es dinero que tiene que estar disponible ese día, además del precio y de los aranceles notariales. Los compradores que solo presupuestan el precio de la casa lo descubren en el peor momento posible.

Lo que los impuestos no cubren

El 4 % de cada parte es el impuesto por la transmisión. Alrededor hay otros costos, menores pero reales: aranceles notariales y sellos, las certificaciones que pidas al Registro de la Propiedad, la actualización del dictamen técnico en Planificación Física si hiciera falta, y la inscripción del nuevo título tras la firma.

Ninguno es opcional si quieres que la compra se sostenga. La inscripción, en particular, es lo que te convierte en propietario sobre el papel; una escritura firmada guardada en un cajón es un problema esperando a la siguiente operación.

Las cifras cambian: confirma antes de firmar

Tipos, valores referenciales y canales de pago se revisan en Cuba con más frecuencia que en la mayoría de los sistemas tributarios, y una guía no sustituye al mostrador. Todo lo descrito aquí corresponde al marco vigente a la fecha que aparece al inicio del artículo.

Antes de cerrar, confirma tres cosas con el notario o la ONAT: el valor referencial de esa vivienda concreta, el tipo que aplica a tu situación y el canal de pago admitido en ese momento.