Permuta con vuelto: cómo se valora, se declara y se escritura

Una permuta limpia —casa por casa, sin nada más— es rara, porque dos viviendas casi nunca valen lo mismo. Lo que ocurre en realidad es la permuta con compensación: quien recibe la vivienda de más valor cubre la diferencia en dinero. En el habla cubana ese dinero es el vuelto, y es plenamente legal desde que el Decreto-Ley 288 de 2011 permitió acordarlo y declararlo.

Es el instrumento que resuelve el problema más difícil de este mercado: mudarse cuando no hay crédito hipotecario. Esta guía explica cómo llegar a la cifra de la compensación, cómo tributa y qué tiene que aparecer en la escritura.

Por qué el cambio con vuelto le gana a vender y luego comprar

Quien vende para comprar pasa un período con el dinero en la mano y sin casa, en un mercado donde la propiedad que quiere puede desaparecer en una semana y donde tener una suma grande en efectivo es un riesgo en sí mismo. En una permuta, las dos mudanzas ocurren en el mismo acto: dos escrituras, un momento, nadie en el aire.

También reduce el efectivo que tiene que moverse. En vez del precio completo de una vivienda, solo se mueve la diferencia entre dos — que, en un país sin crédito hipotecario, es muchas veces la diferencia entre una operación posible y una que no lo es.

Fijar la compensación

La compensación es simplemente la brecha entre los valores de mercado de las dos viviendas, y toda la negociación se reduce a acordar esos dos valores. El error que hay que evitar es comparar las casas entre sí —«la mía es más grande que la tuya»— en lugar de comparar cada una contra su propio mercado.

Valora cada vivienda por separado, en la misma moneda, contra anuncios de propiedades similares en su propia zona: mismo municipio o reparto, cuartos y baños parecidos, estado constructivo parecido. Después resta. Nuestra calculadora de precios devuelve la mediana de los anuncios comparables de cada zona, que es lo más parecido a una referencia neutral que van a encontrar ambas partes.

1. 1Valora la vivienda A contra anuncios comparables de su zona.
2. 2Valora la vivienda B contra anuncios comparables de su zona.
3. 3Ajusta cada una por estado, abasto de agua, garaje y situación legal.
4. 4La compensación es la diferencia, en una sola moneda y dicha explícitamente.
5. 5Acuerda quién asume qué de los impuestos y aranceles antes de ir al notario.

Cómo tributa

La permuta tributa sobre lo que cada parte adquiere. Cada permutante paga el 4 % sobre el valor actualizado de la vivienda que recibe; cuando se ha declarado una compensación, la parte que recibe el dinero lo suma a su base: el impuesto se aplica al valor de la vivienda más la compensación declarada.

Como en una compraventa, el valor utilizado no puede quedar por debajo del valor referencial mínimo que fija el Ministerio de Finanzas y Precios, y el pago se acredita en el momento de formalizar la escritura ante notario. Ambas partes deberían pedir el valor referencial de las dos viviendas antes de acordar nada: es un número conocido y marca el piso de la factura.

Todo va en la escritura

Aquí es donde se tuercen las permutas con vuelto. La tentación de dejar el dinero fuera de la escritura —para pagar menos impuesto, o simplemente porque «hay confianza»— produce una operación en la que una de las partes entregó una suma importante sin ningún registro legal de que se pagó.

Si la compensación no está en la escritura, no existe para ningún efecto que importe: ni para la administración tributaria, ni para un tribunal, ni para quien compre cualquiera de las dos casas dentro de tres años. Declara el importe, la moneda, cuándo se paga y cómo, y que el notario lo refleje.

• La identificación completa de ambas viviendas, coincidente con sus descripciones técnicas.
• El valor atribuido a cada vivienda.
• El importe de la compensación, su moneda y las condiciones de pago.
• Las condiciones que haya: fechas de entrega, qué se queda en cada casa.
• La constancia de que ambas propiedades están libres de gravámenes, según las certificaciones del Registro.

Antes de firmar: las mismas comprobaciones que en una compra

Estás adquiriendo una vivienda, así que verifícala igual que en una compraventa: certificación de dominio y gravámenes actualizada de la otra propiedad, herencia resuelta si la hubo, descripción técnica que coincida con lo construido e inspección física de la casa, más de una vez.

Verifica también a la otra parte. Su carné de identidad debe coincidir con el titular registral y, si actúa por otro, el poder tiene que ser original y específico. Todo lo que protege a un comprador protege a un permutante, por las mismas razones.

Permutas múltiples

Las cadenas de tres o más familias que se cambian en secuencia siguen existiendo, y resuelven situaciones que un cambio simple no puede. También son más difíciles de sostener: cada parte añadida es otro juego de documentos que verificar, otro valor que acordar y otra persona a la que le pueden cambiar las circunstancias antes del día de la firma.

Si estás en una cadena, exige que todas las escrituras se firmen en el mismo acto. Una cadena que se ejecuta por partes deja a quien se mueve primero expuesto a que todo lo demás se caiga detrás.